La Connaissance est Pouvoir !

Une vérification diligente est le processus de recherche de tous les aspects d'une transaction.  Dans une transaction immobilière, il est indispensable de connaître tous les aspects de la propriété que vous planifiez d'acheter.  Même si chaque type d'investisseur possède différents critères sur sa liste, en bout de ligne, la même vérité ressort - la connaissance est pouvoir !  Plus vous obtenez d'informations sur ce que vous achetez, plus vous aurez de succès dans votre transaction...

"Un investissement dans le savoir paie toujours les meilleurs intérêts." (Benjamin Franklin)

Voici quelques points pertinents sur votre liste de questions:

1. Cette propriété répond-t-elle à mes objectifs de cash flow ?
2. Combien de temps dois-je garder cette propriété (pensez à vos stratégies de sortie) ?
3. Quelle est ma stratégie de sortie (revente, refinancement, achat, garder) ?
4. L'emplacement montre-t-il des signes de croissance économique (nouveaus développements, projets, etc.) pour une appréciation future ?
5. Le prix se situe-t-il dans la moyenne du marché immobilier ? (Regardez la valeur des propriétés similaires dans la même région.)
6. Vérifiez les conditions de l'entente d'achat/location.
7. Regardez l'âge de la propriété déterminant ainsi les rénovations/réparations (toit/filage/tubage).
8. Informez-vous sur les coûts des taxes/utilités et restrictions du zonage.
9. Statut du Titre et assurances.
10. Le prix de la location est-il au-dessus ou en dessous de la valeur du marché ?
11. Les documents légaux sont-ils en ordre, particulièrement signés par des locataires réels, y a-t-il des clauses cachées ?
12. Le bail est-il transférable à un nouveau propriétaire ?
13. Quels sont les arrangements pour les dépôts locatifs ?

N'ayez pas peur de formuler vos questions et d'obtenir des réponses claires, lisez tous les documents, et pour finir, ne donnez pas de dépôts au promoteur si celui-ci n'a pas de compte fidéicommis avec un professionnel tierce comme un avocat ou notaire (le choix ne s'applique qu'au Québec).

Lorsque j'ai été impliqué dans le projet "Loft Boutique Québec" en 2007, j'ai laissé passer cette clause qui m'a beaucoup coûté...  Le dépöt a été mis en fidéicommis chez un avocat, mais, dans l'offre d'achat, une brève note que personne n'avait vu, mentionnait que le dépöt devrait ëtre donné au promoteur au moment de l'appobation de l'hypothèque ... la tournure de phrase était tellement subtile que personne n'y avait porté la moindre atttention.  Nous avons malheureusement découvert cette clause subtile lorsque le contrat est devenu caduc...  Il est apparu que le projet n'a pas pu être financé, le promoteur ayant dépassé son budget et dépensé notre argent...  À ce jour, nous sommes encore en train d'essayer de récupérer ce dépôt...  Par contre, nous avons confiance en notre capacité de le recouvrer lors de la vente de l'édifice, ce qui est prévu pour le mois prochain.

Heureusement, j'ai appris de mes erreurs passées et aujourd'hui, je procède à un maximum de vérifications diligentes, et... un maximum de vérifications diligentes peut rendre les promoteurs fous, mais mieux vaut être sûr de soi et extrêmement précautionneux que perdant...  Si le vendeur ne veut pas coopérer, je n'ai qu'à en choisir un qui coopère de façon transparente...  Ce ne sont pas les projets qui manquent sur le marché et je ne reviens jamais sur ma décision si le projet n'apparaît pas crédible...  Si ma vérification diligente me dit de ne pas accepter un projet parce que quelque chose ne répond pas à mes conditions préalables, je n'hésite pas...

Notre dernier projet au Nouveau Brunswick, par exemple, c'est un fiduciaire tiers à Montréal, non connu du vendeur, qui a été choisi.  J'ai contacté la chambre des Notaires à Montréal (*), qui est 'l'institution' (http://www.cdnq.org) en charge de contrôler les notaires, sous une réglementation stricte.  Le notaire a été choisi selon des critères rigoureux.  Son mandat est de garder les dépôts jusqu'à l'acte notarié et aucun des fonds ne sera remis au vendeur jusqu'à ce que l'avocat en charge de la transaction donne le feu vert à notre fiduciaire choisi au moment où l'acte notarié est effectué.

Pour éviter de faire face à des incidents similaires à ceux décrits plus haut, je recommande fortement de vous assurer que les avocats/notaires tierces chargés du dépôt, soient respectables et de confiance, et que votre dépôt ne soit pas donné au vendeur avant l'acte notarié !...

Cette dernière étape devrait vous préserver de quelques mauvaises surprises à venir.  En prévenant toutes les difficultés que vous pourriez rencontrer avec les comptes fidéicommis, votre crainte d'envoyer votre argent en dépôt diminuera, et la claré de votre processus de décision augmentera ce qui assurera le succès futur de votre transaction.

Dans l'ensemble, l'investissement immobilier est valorisant, si vous avez pris une décision basée sur une vérification diligente spécifique des faits - et non pas émotionnelle.

Si votre liste de réponses à vos questions est satisfaisante, votre nouvelle acquisition vous rapportera une source de cash flow pour des années !

Faites que votre investissement soit un actif, pas une responsabilité financière; faites-le travailler pour vous en acquérant plus de connaissances, donc le pouvoir sur votre destin financier!

Présidente PI Global Properties

marie@pi-globalproperties.com

(*) Un notaire est équivalent à un avocat.  Au Québec, parce que nous sommes sous la loi napoléonienne, toutes les transactions sont faites avec un notaire versus un avocat, comme dans les autres provinces.